Нерезиновая Москва. Путеводитель по рынку недвижимости для покупателей из регионов

Из года в год население Москвы увеличивается за счет миграции из регионов России. В первую очередь приезжие стремятся решить квартирный вопрос на новом месте. Однако далеко не всем удается быстро сориентироваться на рынке жилья. Как региональному жителю купить квартиру в Москве быстро и без потерь? Специально для желающих покорить столицу аналитики компании «Метриум Групп» подготовили путеводитель по московской недвижимости.

По итогам первого квартала 2015 года на первичном рынке Москвы, включая Новомосковский и Троицкий административные округа, было представлено порядка 23,1 тыс. квартир в 173 жилых комплексах во всех сегментах. Сделать правильный выбор в таком большом объеме предложения зачастую непросто и коренным москвичам. А для жителей регионов России эта задача может оказаться и вовсе непосильной.

Согласно статистике Росстата, в 2014 году население Москвы увеличилось почти на 90 тысяч человек. При этом на естественный прирост (разницу между рождаемостью и смертностью) пришлось всего 20,7 тыс. человек. Таким образом, почти 70 тыс. человек переехали в столицу России из-за ее пределов. А учитывая тот факт, что жители Москвы иногда тоже мигрируют, то в реальности количество приезжих за прошлый год может оказаться еще больше.

Естественно, всем этим десяткам тысяч людей нужно жилье. Большая часть из них начинают с аренды, однако находится и довольно внушительное количество тех, кто предпочитает покорять столицу, обзаведясь собственным жильем и заветной постоянной регистрацией в Москве. По оценке аналитиков компании «Метриум Групп», около 30% покупателей жилья в столичных новостройках – это приезжие из регионов.

Первое, что должны понимать для себя приезжие – московский ценник, который представляет собой огромную разницу между стоимостью жилья в Москве и регионах. Так, в среднем по России по данным Федеральной службы государственной статистики в 2014 году средняя стоимость квадратного метра в новостройках эконом-класса составила 49,2 тыс. рублей. При этом в старых границах Москвы, по оценке «Метриум Групп», этот показатель по итогам прошлого года был зафиксирован на уровне 147,3 тыс. рублей, то есть в три раза выше.

Столь серьезный разброс цен делает практически невозможной операцию по обмену жилья за пределами Московского региона на квартиру в столице. В большинстве случаев суммы от продажи недвижимости в регионах хватит лишь на оплату первоначального взноса по ипотеке. А продав большую и дорогую (по местным меркам) квартиру в своем городе, в Москве скорее всего удастся купить только скромную «однушку».

Самая доступная на сегодняшний день квартира на вторичном рынке в старых границах Москвы, по данным портала ЦИАН, стоит 2,75 млн рублей. Но воодушевляться от столь низкого ценника не стоит. За эти деньги предлагается микро-студия площадью всего 11,5 кв. м. Если же рассматривать полноценное жилье, то дешевле всего обойдется квартира площадью 39 кв. м в Востряковском проезде, практически вплотную примыкающем к МКАД. Ее стоимость составляет 4,24 млн рублей.

На первичном рынке «старой» Москвы по итогам марта 2015 года самая доступная по цене квартира продавалась в микрорайоне «Северный». Стоимость компактной студии площадью 26,2 кв. м составляла 2,87 млн рублей. Впрочем, данный вариант вряд ли подойдет тем, кто хочет переехать в столицу в самое ближайшее время – дом будет сдан в эксплуатацию только во втором квартале 2017 года. То есть, купив квартиру здесь, нужно будет еще как минимум два года снимать жилье. Учитывая, что аренда более или менее приличной «однушки» в столице обойдется от 30 тыс. рублей в месяц, дополнительные расходы за весь период ожидания составят не менее 720 тыс. рублей.

Среди проектов, ввод в эксплуатацию которых запланирован на более обозримое будущее (до конца 2015 года), самыми низкими ценами может похвастаться жилой комплекс «Некрасовка», возводимый на территории бывших Люберецкий полей аэрации. Квартира площадью 37,2 кв. м обойдется сегодня в 4,7 млн рублей. За 5,29 млн рублей можно приобрести квартиру площадью 30,6 кв. м в уже построенном микрорайоне «Загорье». Замыкает тройку ЖК с самыми низкими ценами, сдающимися до конца текущего года, проект «Некрасовка-Парк». Имея на руках 6,52 млн рублей, покупатель из регионов сможет позволить себе покупку двухкомнатной квартиры площадью 62,1 кв. м.

Примечательно, что из четырех указанных проектов в «старой» Москве с самыми низкими ценами, только один – «Загорье» - находится внутри МКАД. При этом у многих жителей регионов России сложилось мнение, что за кольцевой автодорогой уже начинается Московская область. Это далеко не так – на сегодняшний день основная часть московских территорий располагается за МКАД.

«Для региональных покупателей жилья важнейшую роль играют два фактора: доступная стоимость квартиры и возможность оформить постоянную регистрацию в столице, - комментирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». - Что касается доступности жилья, то к «старой» Москве это понятие вообще применимо с трудом. Самые недорогие квартиры все равно расположены в непосредственной близости или за пределами МКАД. И в этой ситуации покупателям из регионов имеет смысл рассмотреть жилье на присоединенных к Москве территориях. Здесь они получат ту же самую столичную прописку. При этом стоимость квартир на порядок ниже, а качество жилья – выше».

Основную массу вторичного рынка жилья Новой Москвы сегодня формируют квартиры в недавно построенных домах. Как правило, это инвестиционные покупки, и вполне естественно, что их собственники заинтересованы в получении прибыли. В большинстве случаев цены на такие квартиры явно завышены. При этом у потенциальных покупателей есть возможность приобрести жилье на первичном рынке на гораздо более выгодных условиях в домах, которые будут сданы в эксплуатацию в самое ближайшее время.

В Новой Москве сегодня представлено в продаже 33 жилых комплекса, в которых в общей сложности продаются около 7,4 тыс. квартир. Стать счастливым обладателем московской прописки (а в придачу еще и 33,4 кв. м жилья) на присоединенных к столице территориях можно всего за 1,83 млн рублей. Это примерно на треть дешевле самой доступной квартиры в новостройках «старой» Москвы, однако здесь не придется два года ждать ввода в эксплуатацию. Жилой комплекс «Борисоглебское» будет сдан до конца 2015 года. Кроме того, в этом проекте можно приобрести квартиру с отделкой. А это значит, что не нужно будет долго делать ремонт, тем самым откладывая момент заселения.

Желающие приобрести квартиру ближе к МКАД, но при этом не сильно переплачивать, могут обратить внимание на жилой комплекс «Спортивный квартал». Этот проект занимает второе место по минимальной стоимости квартир из всех ЖК, сдающихся в эксплуатацию в 2015 году. Квартира площадью 28,05 кв. м обойдется в 2,55 млн рублей. Помимо удачного местоположения в 12 км от МКАД, этот проект может похвастаться отличной инфраструктурой. Среди прочего здесь будет построена одна из крупнейших в России школ олимпийского резерва.

Ну а тем жителям регионов, которые хотят немедленно переехать в Москву, имеет смысл рассмотреть малоэтажный микрорайон «Южный» жилого комплекса «Новые Ватутинки». Здесь уже получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а во всех квартирах выполнена отделка. Минимальная стоимость лота составляет 4,91 млн рублей. Это всего на 200 тыс. рублей дороже самой доступной «однушки» в старых границах Москвы в ЖК, сдающихся в 2015 году. Но при этом площадь квартиры в «Южном» составит 46,1 кв. м, то есть на 9 «квадратов» больше.

«Приобретение квартиры в Москве для покупателя из регионов может оказаться серьезным испытанием, - говорит Мария Литинецкая. – Мало того, что нужно ориентироваться на локальном рынке, так еще и делать выбор практически вслепую – дистанционно. Естественно, всегда можно приехать и посмотреть квартиры лично, однако это связано с временными и финансовыми затратами. Я бы рекомендовала будущим москвичам заранее определиться с несколькими проектами, причем желательно, чтобы они были расположены в одной локации. Тогда их можно будет объехать за один день и быстрее принять решение. В этом смысле наиболее удобны жилые комплексы на территории Новой Москвы. Дороги здесь намного менее загружены, чем внутри МКАД, и перемещение между объектами не займет много времени».